Zum Sparen verdammt

Vermögensbildung Zum Sparen verdammt

13.04.2013 ·  Trotz hoher Einkommen hinken die Deutschen mit ihrer Vermögensbildung in Europa hinterher. Der Grund: Die Deutschen zahlen Miete, die anderen ihre Häuser ab. Das zwingt zum Sparen – und baut Vermögen auf.

Von Daniel Mohr und Christoph Schäfer

Kritik am Mietspiegel - Für unterschiedlich attraktive Quartiere in Bockenheim wird der gleiche Lagezuschlag erhoben. Sie werden in derselben teuren Innenstadtlage zusammengefasst.
Der beste Weg zu erfolgreichem Vermögen ist erfolgreiches Unternehmertum – dann ist auch eine Villa wie diese hier in Frankfurt drin
er Blick ins Schaufenster des Frankfurter Maklers bietet für jeden etwas: Gut Betuchte dürfen vom „repräsentativen Villenanwesen mit großzügigem Parkgrundstück“ für 1,8 Millionen Euro träumen. Andere könnte die „schicke Doppelhaushälfte“ für 400.000 Euro interessieren. Für den kleinen Geldbeutel gibt es „drei sonnige Zimmer“ für 115.000 Euro.Auch in der Realität erfüllen sich immer mehr Deutsche den Traum von den eigenen vier Wänden. Nach Angaben des Bundesbauministeriums wohnten in Deutschland vor 20 Jahren lediglich 38,7 Prozent aller Haushalte in der eigenen Immobilie. Die Europäische Zentralbank (EZB) kommt in ihrer diese Woche veröffentlichten Studie immerhin auf 44,2 Prozent. Im Vergleich mit den anderen Eurostaaten haben die Deutschen trotzdem den größten Nachholbedarf. Der EZB-Erhebung zufolge wohnen im Währungsraum im Durchschnitt sechs von zehn Bürgern im eigenen Heim. Spitzenreiter sind die Slowakei und Spanien, wo 90 beziehungsweise 83 Prozent der Haushalte ihr eigener Vermieter sind.

Stadtplanerin Melanie Kloth von der NRW-Bank begründet die hohe Mieterquote in Deutschland mit dem großen und qualitativ guten Angebot an Mietwohnungen hierzulande. Auch der hochentwickelte rechtliche Schutz der Mieter trage dazu bei. Zusätzlich bremsten die mit oft mehr als 10 Prozent im internationalen Vergleich sehr hohen Kaufnebenkosten für Makler, Notar und Grunderwerbssteuer den Drang ins eigene Heim. Nicht zuletzt verstärke der hohe und damit teure Baustandard in Deutschland die Tendenz, dass Eigentum wenn überhaupt „erst relativ spät im Leben“ erworben werde.

Die meisten Deutschen zahlen Miete

Die niedrige Eigentumsquote hierzulande wirkt sich spürbar auf das Volksvermögen aus. Die EZB-Studie weist für Deutschland ein Medianvermögen je Haushalt von 51.000 Euro aus. Dies bedeutet, die Hälfte der deutschen Haushalte besitzt nach Abzug der Schulden weniger als 51.000 Euro, die andere Hälfte mehr. In keinem anderen Euroland ist der Wert so niedrig. Im Euroraum-Durchschnitt liegt er bei 109.000 Euro. In Luxemburg beträgt er knapp 400.000 Euro, auf Zypern 267.000 Euro. Auch in Spanien (183.000 Euro), Italien (174.000 Euro) und Frankreich (116.000 Euro) liegen die Werte deutlich höher als in Deutschland. Auffallend ist ferner eine enorme Ungleichverteilung der Vermögen in Deutschland, die so ausgeprägt ist wie nirgends sonst in Europa. Nur in Österreich ist die Lage ähnlich, dem Land mit der zweitniedrigsten Immobilienbesitzerquote. Dabei gehören beide Länder nach den Einkommen der Bevölkerung zur Spitzengruppe in Europa. Mehr als die Deutschen verdienen im Euroraum nur die Menschen in Finnland und den Benelux-Staaten. Die wesentlich reicheren Spanier, Italiener und Franzosen verdienen deutlich weniger.

Der entscheidende Unterschied für die Vermögensbildung ist die Verwendung der Einkommen: die meisten Deutschen zahlen Miete, die anderen Europäer zahlen ihre Häuser ab und bauen so Vermögen auf. Dabei ist der Zusammenhang zwischen Vermögensaufbau und Eigentumserwerb nicht zwangsläufig. Auch Mieter könnten zu vergleichbaren Vermögen kommen. In einer Studie zu „Mietwohnungsmarkt und Wohneigentum“ führt das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) aus, dass Mieten und Selbstnutzung einer Immobilie gleich viel kosten. Die Preise für Immobilien und die Kaltmieten würden durch Angebot und Nachfrage bestimmt, „ sodass sich die Preise für beide Nutzungsformen ausgleichen“. Wenn der Vermieter ein Haus teurer kaufen muss, wird er auch mehr Miete verlangen.

Wohneigentümer haben ein höheres Nettoeinkommen

Der entscheidende Unterschied zwischen Mietern und Käufern ist jedoch, dass die Miete dem Konsum zuzurechnen ist, während der Käufer beim Abstottern seines Kredits jeden Monat ein wenig Vermögen bildet und irgendwann vollends Eigentümer der Immobilie ist. „In der Praxis zeigt sich ein fundamental anderes Sparverhalten“, sagt Jürgen Michael Schick, der in Berlin ein Maklerbüro betreibt und Vizepräsident des Immobilienverband Deutschland (IVD) ist. „Der Hausbesitzer zahlt jeden Monat seine Raten ab, ein Mieter hingegen kauft sich viel eher ein neues Auto und macht mehr Urlaub.“ Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft bestätigt dies: „Dass eine Immobilie zum Sparen erzieht, lässt sich nicht von der Hand weisen.“ Die Zeit, in der Geld für die Anfangsinvestition zurückgelegt wird, bezeichnet er als „Einüben des Sparens“. Sei das Haus dann gekauft, müssten die Raten bedient werden. „Selbst wer seine Immobilie fast abbezahlt hat, konsumiert mit Ende 50 nicht plötzlich wild drauf los“, sagt der Immobilienfachmann. Untersuchungen des IVD zeigten, dass die Sparquote der Hausbesitzer über den gesamten Zeitraum nahezu unverändert hoch bleibe.

Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes beträgt die Sparquote von Mietern nur 6,8 Prozent, von Wohneigentümern deren Tilgungsleistung in der Statistik zum Sparen gezählt wird, jedoch 12,9 Prozent. Neben der Disziplinierung durch den Immobilienerwerb dürfte für den Unterschied aber auch die unterschiedlich hohen Einkommen eine Rolle spielen. Das Haushaltsnettoeinkommen liegt bei Wohneigentümern im Durchschnitt doppelt so hoch.

Auch an anderer Stelle kann sich der Hauskauf positiv auf die Einkommens- und Vermögenssituation auswirken, behauptet Makler Schick: „Wer sein Geld auf dem Sparbuch hat, wird es im Zweifel auflösen, wenn die Tochter studiert. Am Häuschen aber wird festgehalten – auch wenn die Ehefrau dann mehr mitverdienen muss.“ Hochgerechnet auf eine ganze Nation kommen durch beide Effekte beachtliche Vermögen zusammen. Selbstverständlich sollte dennoch nicht jeder eine eigene Immobilie anstreben. „Wer zu wenig verdient, mobil sein muss oder stark schwankende Einkünfte hat, träumt besser nicht von den eigenen vier Wänden“, empfiehlt der Makler.

Immobilienfonds sind eine gute Alternative

Zudem sind Immobilien für den Vermögensaufbau nicht risikolos. Der Wert bestehender Wohnimmobilien in Deutschland ist seit dem Jahr 2000 nach Angaben des Statistischen Bundesamtes um gerade einmal 3 Prozent gestiegen, im Jahr 2012 gab es nach Angaben des Analysehauses Investment Property Databank (IPD) sogar einen Rückgang um 0,8 Prozent. Dabei wiesen einige Regionen hohe Preissteigerungen auf, andere seit Jahren Preisrückgänge. „Deutschland ist ein sehr heterogener Markt“, sagt Christian Jasperneite, Anlagestratege der Privatbank M.M.Warburg. „Für den finanziellen Erfolg ist es daher von entscheidender Bedeutung, wo ich kaufe oder baue.“ Jedes Objekt unterscheidet sich zudem nach Baujahr, Bausubstanz, Ausstattung und Zustand. Auch der Kaufpreis und die Kreditkonditionen können für gleichwertige Objekte spürbar unterschiedlich ausfallen.

Für den Vermögensaufbau rät Jasperneite seinen Kunden jedoch auch zu Immobilien. „Wer allerdings mit dem Erwerb an den Rand dessen geht, was finanziell zu verantworten ist, sollte wissen, dass dies das Gesamtrisiko für sein Vermögen erhöht.“ Zur Risikodiversifizierung seien offene Immobilienfonds oder auch geschlossene Immobilienfonds eine gute Alternative, da sich der Anleger dann nicht mit seinem gesamten Vermögen und einem Gutteil seines Einkommens auf nur ein einziges Objekt fokussiert und damit ein immenses Klumpenrisiko eingeht. „Gerade für den Vermögensaufbau über Generationen sind Immobilien jedoch von hoher Bedeutung“, sagt Jasperneite. Schließlich haben auch die Nachfahren noch etwas vom Vermögenswert der Immobilie. Immobilien sollten aber immer nur einen Teil des Vermögens ausmachen. „Niemand von uns weiß, wie die Welt in zehn oder 15 Jahren aussieht“, sagt Jasperneite. „Das Geld sollte daher auf verschiedene Anlageklassen verteilt werden.“ Selbst für sehr risikoscheue Anleger gehören dabei für Jasperneite wenigstens zehn Prozent Aktien in jedes Depot.

Der beste Weg zu Vermögen ist erfolgreiches Unternehmertum

Der Vermögensaufbau in Deutschland hapert nämlich nicht nur an der mangelnden Bereitschaft, sich dem Spardiktat der Immobilienfinanzierung zu unterwerfen, sondern auch an der Bereitschaft, sich über den Kauf von Aktien am Produktivkapital zu beteiligen. Die meisten Aktien der auf den Weltmärkten höchst erfolgreichen deutschen Unternehmen befinden sich in der Hand von Ausländern. An den Rekordgewinnen vieler Unternehmen partizipieren daher deutsche Anleger kaum. Der Blick des Fondsbranchenverbands BVI auf die Renditen von Fonds zeigt für fast alle denkbaren Zeiträume für Aktienfonds die höchsten Renditen. In der langfristigen Geldanlage über 30 Jahre – einem für die Vermögensbildung nicht untypischen Zeitraum – erbrachten Aktienfonds durchschnittlich im Jahr eine Rendite von 8,6 Prozent. Anleihefonds kamen auf 5 bis 6 Prozent, offene Immobilienfonds (die ihren Schwerpunkt klassischerweise auf Gewerbeimmobilien haben) auf rund 5 Prozent. Die Geldanlage in Aktien, Anleihen oder Immobilien ist dem Sparbuch oder Tagesgeldkonto damit weit überlegen und wirft auch meist eine höhere Rendite ab als eine selbstgenutzte Immobilie.

Wer sich daher jenseits der Immobilienfinanzierung zum Sparen disziplinieren kann, wird durch Zinseszinseffekte auch mit kleineren Beiträgen nicht unerhebliche Vermögenswerte aufbauen können. Das weit verbreitete Vorurteil, dass Sparen nur etwas für Reiche sei, kann dabei leicht entkräftet werden. Wer sich zum Beispiel vor 30 Jahren dazu gezwungen hätte, jeden Monat umgerechnet 100 Euro in einem Aktiensparplan anzulegen, käme heute ohne Berücksichtigung steuerlicher Aspekte auf ein Vermögen von 159.000 Euro. Bei einem Anleihefonds wären es etwa 90.000 Euro und bei einem offenen Immobilienfonds immerhin noch 86.000 Euro. Selbst das Sparbuch mit einem unterstellten Durchschnittszins von 1 Prozent wiese ein Guthaben von mehr als 40.000 Euro auf. Renditen aus der Vergangenheit sind zwar keine Gewähr für die Zukunft, aber gerade im langfristigen Vergleich doch ein starkes Indiz.

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Gleichwohl scheuen die meisten Anleger hierzulande weiterhin den Aktienkauf. „Die Kunden kommen mit der Volatilität nicht klar“, sagt Jörg Rahn, Anlagestratege bei Marcard, Stein & Co, die vermögende Familien in ihren Anlageentscheidungen beraten. „Zwar schwanken auch die Preise von Immobilien, das ist für den Kunden aber nicht so sichtbar wie bei einer Aktie.“ Die meisten Anleger agierten deshalb zu konservativ. Er rät auch Kunden mit geringer Risikobereitschaft zu einem Engagement in Anleihen von Unternehmen guter Bonität und zum Kauf von Aktien von Unternehmen wie Nestlé, deren Geschäftsmodell sich über Jahrzehnte als solide erwiesen hat. Zu ihren hohen Vermögen sind Rahns Kunden, die in der Regel über zwei- oder dreistelligen Millionenbeträge verfügen, jedoch nur selten allein durch erfolgreiche Geldanlage gekommen. Der beste Weg, um zu wirklich großem Vermögen zu kommen, sei erfolgreiches Unternehmertum. Dann ist auch die Luxusvilla mit Park drin.

Quelle: F.A.Z.

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